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Guías del traspaso
Fianza de un local en Madrid: qué es legal que te pidan
En el alquiler de un local, la fianza legal son dos mensualidades de renta —y ojo, son un mínimo obligatorio, no un tope. Todo lo que el propietario pida por encima no es fianza: es una garantía adicional, legal de pactar, pero que debe figurar en el contrato como lo que es y con su importe en euros. Confundir las dos cosas es lo que hace que un comprador acabe reclamando un dinero que nadie sabe dónde está.
La diferencia, en corto
- La fianza son dos mensualidades, el propietario está obligado a depositarla en el organismo autonómico correspondiente —en la Comunidad de Madrid, la Agencia de Vivienda Social— y se devuelve al final del contrato si el local se entrega bien.
- La garantía adicional es todo lo demás: meses extra, aval bancario, depósito. En un local la ley no le pone tope (el límite de dos meses de garantía extra solo rige para vivienda), así que se negocia libremente — pero debe estar escrita, con su cantidad exacta y con las condiciones de devolución.
Nosotros lo aplicamos así en todas las fichas: la fianza se registra como dos meses y el exceso se anota aparte, en euros. Si un propietario pide seis meses con una renta de 2.500 €, eso son dos meses de fianza más 10.000 € de garantía adicional. Escribirlo así evita discusiones el día que hay que devolverlo.
Cuánto dinero hay que tener de verdad
Este es el cálculo que casi nadie hace antes de empezar a mirar locales. Con el alquiler mediano de nuestra cartera —1.945 € al mes— y una fianza de dos mensualidades, hablamos de unos 3.900 € solo de fianza. Si además piden dos meses de garantía adicional, son casi 7.800 € antes de servir el primer café, sumados al precio del traspaso, al primer mes de renta, a las altas de suministros y a la puesta a punto del local.
Por eso, cuando alguien nos dice que tiene 50.000 € para invertir, la conversación no empieza por locales de 50.000 € de traspaso: empieza por locales de 35.000 o 40.000, porque el resto se lo come todo lo demás.
Lo que hay que negociar y casi nadie negocia
- Que la garantía adicional baje con el tiempo. Es razonable que el propietario quiera cobertura al principio; menos razonable es mantener seis meses retenidos durante diez años. Se puede pactar que se reduzca tras el primer o segundo año de pagos puntuales.
- Cómo y cuándo se devuelve. Plazo concreto tras la entrega de llaves y qué se puede descontar. «Cuando se compruebe el estado del local» no es un plazo.
- Qué pasa con la fianza que ya estaba depositada. Si te subrogas en el contrato del anterior inquilino, hay que aclarar si esa fianza se te transmite —y él la recupera de ti— o si se devuelve y tú depositas una nueva. Se olvida constantemente y luego nadie sabe de quién es ese dinero.
El aval bancario: la alternativa que casi nadie plantea
Cuando el propietario pide muchos meses por delante, hay una salida que rara vez se propone: sustituir parte del dinero depositado por un aval bancario. Para el propietario la cobertura es la misma —o mejor, porque el banco responde—; para ti la diferencia es enorme, porque no inmovilizas miles de euros que necesitas para arrancar el negocio.
Tiene un coste, claro: el banco cobra una comisión anual sobre el importe avalado y suele pedir algo pignorado. Pero comparado con dejar 10.000 € parados durante años, muchas veces sale a cuenta. Y en la negociación juega a favor: quien ofrece aval demuestra solvencia.
La otra vía es escalonar: menos garantía al principio a cambio de una revisión al año. Un propietario que ha visto la persiana bajada durante meses prefiere un inquilino que abre y paga a uno que le deja un depósito grande y quiebra a los seis meses.
Señales de alarma
No presupuestar todo esto es uno de los errores que más operaciones rompen: no por el traspaso en sí, sino por llegar al segundo mes sin caja.
Que te pidan la garantía «en mano» sin recogerla en el contrato. Que no aparezca el resguardo del depósito de la fianza. Que se mezcle todo en una cifra global sin distinguir qué es fianza y qué garantía. Y cualquier pago que no deje justificante bancario: sin él, reclamar la devolución depende de la buena voluntad del otro.
Dónde encaja esto en la operación
La fianza se trata al negociar el alquiler, no al final. Si te subrogas o firmas contrato nuevo cambia bastante: lo vemos en el contrato de alquiler en un traspaso. Y el dinero que se entrega antes de eso —la señal— tiene sus propias reglas: señalización y arras.
El cuadro completo de lo que cuesta entrar en un negocio está en la guía completa del traspaso.
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Esto es orientación general basada en nuestra experiencia, no asesoramiento jurídico ni fiscal para tu caso: antes de firmar, contrasta tu situación concreta con quien lleve la operación o con tu asesor.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta fianza pueden pedirme por un local?
La fianza legal en el alquiler de local son dos mensualidades, y es un mínimo obligatorio, no un máximo. Por encima se puede pactar una garantía adicional —sin tope legal en local— pero es una figura distinta y debe constar en el contrato con su importe.
¿Me devuelven la fianza al dejar el local?
Sí, si el local se entrega en condiciones y no hay rentas pendientes. Conviene fijar en el contrato el plazo de devolución y qué se puede descontar, porque es donde surgen los desacuerdos.
¿La fianza del anterior inquilino pasa a mí?
No automáticamente. Hay que aclararlo por escrito al subrogarse: o se le devuelve a él y tú depositas la tuya, o se te transmite y se lo compensas. Si no se dice nada, aparece el problema al final del contrato.
¿Cómo conviene pagar la fianza?
Por transferencia y con el concepto claro («fianza contrato de arrendamiento»). Sin justificante bancario, reclamar su devolución al terminar el contrato es mucho más difícil.
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